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人防工程稅務處理全.doc


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人防工程稅務處理
對于房地產開發公司來說,人防工程的支出是一種義務,帶有強制性的特點。《中華人民共和國人民防空法》第二十二條規定,城市新建民用建筑,按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定,作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。人防工程主要涉及以下幾種稅。
營業稅
人防工程移交后,通常情況下,開發單位在簽訂租賃合同并領取人防工程使用證后,會將人防工程回租,改造成地下車庫,再對外轉租。簽訂的租賃合同期限約20年~70年,大都是一次性交納租賃款。對于這部分租金收入,應按照租賃業稅目征收營業稅。
如果開發企業將地下人防工程用于出售或者以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物,則視同銷售建筑物。《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)第九條規定,不動產的征收范圍包括:銷售建筑物或構筑物,銷售其他土地附著物。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物,視同銷售建筑物。
土地增值稅
根據土地增值稅暫行條例實施細則第二條規定,轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入,指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。第四條規定,暫行條例第二條所稱的地上的建筑物,指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設施。
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條規定,房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院和郵電通訊等公共設施,按以下原則處理:1.建成后產權屬于全體業主所有的,其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的,其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。
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根據上述規定,人防工程有償轉讓的,應按規定繳納土地增值稅。出租的,不繳納土地增值稅,其成本費用不能計入扣除項目扣除。
企業所得稅
1.開發企業將人防工程出租。按照企業所得稅法實施條例第十九條規定,租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。同時,可以將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除。《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規定,企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入,應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中,如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根據收入與費用配比原則,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業,也按本條規定執行。
2.開發企業將人防工程銷售。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號
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